Dati identificativi degli immobili
Nelle relazioni presentate dello Studio Tecnico IDEA, il corpo della relazione peritale presenta, tra le altre informazioni, una completa descrizione del bene oggetto dell'elaborato peritale.
Nell'esporre tale descrizione il nostro CTP indicherà dettagliatamente tutti i dati rilevanti sotto il profilo giuridico, ovvero:
- il titolo di provenienza
- i confini
- i riferimenti catastali
- gli atti di pubblicità immobiliare
- la posizione amministrativa in materia edilizia
il titolo di provenienza:
al fine di una corretta individuazione dell'immobile in oggetto, il primo elemento che considereremo è il titolo di provenienza, ovvero l'atto pubblico con il quale la proprietà è stata acquisita dalla parte. La proprietà è stata quindi oggetto di un trasferimento a titolo oneroso (ma anche come donazione) da un precedente proprietario ("dante causa") all'attuale.
Verranno riportate le seguenti informazioni:
- generalità del dante causa (nome, cognome, data di nascita, e, eventualmente, di apertura della successione)
- natura dell'atto (rogito o compravendita, successione, donazione)
- ufficio o ufficiale rogante
- data dell'atto e numero del repertorio
- luogo, data e numero della registrazione fiscale
- data e numero della trascrizione
i confini:
denominati anche limiti, coerenze o termini. Vengono rappresentati essenzialmente in tre modi:
- indicando il nominativo del proprietario confinante risultatnte da un atto pubblico (anche seguito dalla formula (o suoi aventi causa")
- indicando la qualità dell'immobile di proprietà privata confinante (terreno, appezzamento o altro anche seguito dalla formula "di proprietà di terzi" o "di proprietà aliena" cioè non appartenente al proprietario del bene in oggetto.. Ovvero di proprietà condominiale (corpo scala, androne, giardino) o infine di proprietà pubblica (via, piazza, ecc.)
- identificando gli identificativi catastali degli immobili confinanti
Per la inequivocabile identificazione di un immobile sarà necessario indicare almeno tre confini indipendentemente dalla loro localizzazione che sarà riferita ai punti cardinali
i riferimenti catastali:
si ricorda al possibile cliente che i riferimenti catastali esistenti NON HANNO ALCUN VALORE PROBATORIO al fine di stabilire il titolare di un diritto di proprietà. Il reperimento di questi estremi, sia per un terreno che per un edificio, resta comunque un'attività di importanza prioritaria nella redazione di una pericia in quanto essi sono fondamentali per la corretta individuazione dell'immobile.
Gli elementi che verranno riferiti verranno dedotti dalle informazioni date dal cliente e dall'ufficio competente delle Agenzia delle entrate.
I dati di interesse possono essere riferiti secondo la tabella seguente:
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CATASTO TERRENI |
CATASTO FABBRICATI |
| nel caso di fondi rustici e fabbricati rurali | nel caso di proprietà immobiliari urbane |
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da porre in evidenza
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da porre in evidenza
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| INTESTAZIONE DITTA | INTESTAZIONE DITTA |
| NUMERO DI PARTITA | NUMERO DI PARTITA |
| NUMERO DI FOGLIO O MAPPA | NUMERO DI FOGLIO O MAPPA |
| NUMERO DI PARTICELLA E SUBALTERNO (eventuale) | NUMERO DI PARTICELLA E SUBALTERNO (eventuale) |
| ONSISTENZA IN TERMINI DI SUPERFICIE (espressa in attari, centiare, ecc.) | CONSISTENZA IN TERMINI DI VANI CATASTALI (espressa in numeri naturali) |
| QUALITA' | QUALITA' |
| CLASSE | CLASSE |
| REDDITO AGRARIO | REDDITO CATASTALE |
| REDDITO DOMINICALE | ZONA CENSUARIA |
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DATA DELL'ULTIMA VARIAZIONE |
DATA DELL'ULTIMA VARIAZIONE |
| CATEGORIA CATASTALE | |
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documenti utili da acquisire
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docuemnti utili da acquisire
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| CONSULTAZIONE PER NOMINATIVO, PARTITA O PARTICELLA | CONSULTAZIONE PER NOMINATIVO O PER IMMOBILE |
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ESTRATTO DI MAPPA IN SCALA 1:1000 O 1:2000 |
ESTRATTO DI MAPPA IN SCALA 1:1000 O 1:2000 |
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COPIA DEL TIPO DI FRAZIONAMENTO |
SCHEDA ACCATASTAMENTO (in caso di mancato classeamento) |
| ELENCO FABBRICATO | |
| PLANIMETRIA CATASTALE IN SCALA 1:100 O 1:200 |
Gli atti di pubblicità immobiliare:
ricercheremo presso i competenti uffici della Pubblica Amministrazione (Agenzia del Territorio, servizio di pubblicità immobiliare) la sussistenza del titolo, degli eventuali gravami e vincoli relativi alla proprietà del bene.
Questi elemnti si riflettono sulla valutazione della libera commerciabilità del bene: l'accertamento o la mancanza del titolo, di una trascrizione pregiudizievole (ad esempio derivante da una sentenza o da un pignoramento) o dell'esistenza di un'ipoteca a favore di un creditore, può contribuire a modificare radicalmente le conclusioni di una perizia. Tali elementi sono:
- la trascrizione
- l'iscrzione ipotecaria
- l'annotazione
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la posizione amministrativa in materia edilizia:
Queste sono le cosiddette caratteristiche intrinseche di un immobile. Racchiudono tutti gli aspetti riguardanti la sua posizione amministrativa in termini di regolarità edilizia ed urbanistica. Tutto ciò sempre al fine di determinare l'effettiva commerciabilità del bene, intesa come la capacità di essere realmente e facilmente oggetto di un negozio giuridico, in particolare la compravendita.
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